Wielka panika w sprawie "wuzetek”. Inwestorzy szturmują urzędy przed reformą

Coraz więcej wniosków, coraz mniej czasu - tak wygląda sytuacja w gminach przygotowujących się na wejście w życie nowego systemu planowania przestrzennego. Reforma, która zacznie obowiązywać od 2026 roku, wywołała lawinowy wzrost zainteresowania decyzjami o warunkach zabudowy. Właściciele działek i inwestorzy chcą zdążyć z formalnościami, zanim zmienią się przepisy. Obawiają się, że zmiany utrudnią im budowę lub obniżą wartość gruntów.

Zgodnie z reformą przyjętą przez Sejm, dotychczasowe studia uwarunkowań zastąpią plany ogólne, obowiązkowe w każdej gminie. Od 2026 r. decyzje o warunkach zabudowy będą wydawane wyłącznie na terenach objętych takim planem i tylko na 5 lat. W praktyce oznacza to mniej elastyczne możliwości inwestowania.

- Telefony się urywają. Mamy dziennie kilkadziesiąt zapytań o „wuzetki” i dużo więcej pracy - mówi pracownik jednego z urzędów gminy na Pomorzu. - Ludzie mówią wprost, że chcą się zabezpieczyć na przyszłość.

Na urzędników spada ogromna presja, a liczba składanych wniosków w niektórych gminach wzrosła nawet o kilkaset procent. Wśród petentów są zarówno deweloperzy, jak i właściciele prywatnych działek, którzy planują budowę w perspektywie kilku lub kilkunastu lat.

Dla wielu właścicieli działek końcówka 2025 roku może być ostatnią szansą na spokojne zaplanowanie przyszłości swojej nieruchomości.

Jak przekonuje wielu ekspertów, obawy inwestorów i właścicieli działek nie są bezpodstawne. Reforma, przyjęta przez Sejm 7 lipca 2023 r., wprowadza zupełnie nową strukturę planowania przestrzennego. Dotychczasowe studia uwarunkowań zostaną zastąpione przez tzw. plan ogólny, który ma obowiązywać w każdej gminie. Od 2026 roku tylko działki objęte takim planem będą mogły otrzymać decyzję o warunkach zabudowy - i to już nie bezterminową, lecz jedynie ważną przez 5 lat.

- Telefony się urywają. Mamy dziennie kilkadziesiąt zapytań dotyczących „wuzetek” - mówi pracownik jednego z urzędów gminy na Pomorzu. - Ludzie mówią wprost, że boją się zmian i chcą „zabezpieczyć się na przyszłość.

O „wuzetki” walczą dziś nie tylko osoby planujące budowę domów jednorodzinnych, ale również deweloperzy i inwestorzy, którzy starają się zarezerwować możliwość realizacji większych projektów. Dla wielu to nie tylko decyzja planistyczna, ale gra o miliony złotych - od tego zależy przyszłość inwestycji i wartość gruntów.

Wśród zniecierpliwionych petentów są też zwykli właściciele działek, którzy - jak mówią - nie mogą spać spokojnie.

- Mam działkę od pięciu lat, kupioną po to, żeby w przyszłości postawić dom dla córki. Teraz słyszę, że jak nie zdążę złożyć wniosku o „wuzetkę” do końca roku, to mogę mieć trudności z budową - denerwuje się pan Tomasz z powiatu kartuskiego. - Bardzo stresuje mnie ta sytuacja, zwłaszcza że budowę planowałem dopiero za kilka lat. Nie spodziewałem się takich kłopotów.

Celem reformy, jak zapewnia ministerstwo rozwoju, jest uporządkowanie przestrzeni, ograniczenie chaosu urbanistycznego i zwiększenie przejrzystości planowania. Plany ogólne mają ułatwić inwestowanie na terenach już zurbanizowanych i chronić grunty rolne oraz przyrodniczo cenne. W teorii brzmi to dobrze, jednak w praktyce wprowadza ogromną niepewność. Prace nad planami ogólnymi w wielu gminach nie idą tak szybko jak się spodziewano, a ich ostateczny kształt nie jest jeszcze znany.

Tymczasem inwestorzy nie chcą czekać. Wielu obawia się, że ich działki zostaną wykluczone z zabudowy, a same plany ogólne ograniczą swobodę inwestycyjną. Dodatkowo nowe przepisy zakładają czasową ważność decyzji - maksymalnie pięć lat - co wymusza szybsze działania i ogranicza elastyczność planowania inwestycji.

- Wielu właścicieli działek nie zdaje sobie sprawy, jak bardzo decyzja WZ może zwiększyć wartość ich nieruchomości - mówi Marta Gnacińska, specjalistka ds. sprzedaży w Costerina Nieruchomości. - Dziś jeszcze można z niej skorzystać, ale czasu jest coraz mniej. Po wejściu w życie nowego planu ogólnego, wiele działek - zwłaszcza rolnych - może bezpowrotnie utracić możliwość zabudowy. Dlatego zachęcam, by nie odkładać tej decyzji. Już teraz obserwujemy, że w niektórych gminach procedury się wydłużają, a wnioski są coraz dokładniej analizowane. Im bliżej połowy 2026 r., tym trudniej będzie uzyskać decyzję w rozsądnym czasie. Dla wielu właścicieli może to być ostatni moment, by zabezpieczyć przyszłość swojej działki.

W praktyce często oznacza to też paraliż dla samorządów. Wiele gmin nie ma dziś ani zasobów kadrowych, ani finansowych, by w tak krótkim czasie przygotować plany ogólne. Problem dotyczy szczególnie mniejszych jednostek, gdzie brakuje urbanistów i narzędzi cyfrowych. Co więcej, zmiany mogą wpłynąć na cały rynek nieruchomości - zwłaszcza w rejonach, gdzie większość terenów nie jest objęta planami miejscowymi. To właśnie tam decyzje o warunkach zabudowy były przez lata jedynym narzędziem umożliwiającym legalne budowanie. Ich ograniczenie może wyhamować rozwój mieszkaniowy i zwiększyć presję na tereny już zagospodarowane.

Do końca 2025 roku obowiązuje jeszcze „stary” system, co oznacza, że czas na złożenie wniosku o „wuzetkę” powoli się kończy. Po tej dacie warunki zabudowy będą wydawane na 5 lat, a później dostępne tylko tam, gdzie rada gminy uchwali plan ogólny. Dla wielu właścicieli nieruchomości to może być ostatni moment, by zabezpieczyć swoje interesy.

- Po 2026 roku decyzje o warunkach zabudowy będą musiały być zgodne z planem ogólnym obowiązującym na danym terenie - mówi Mariusz Myszka, powiatowy inspektor nadzoru budowlanego w Kościerzynie. - Jeśli w planie w danym miejscu nie uwzględniono możliwości budowy domu, to osoby zainteresowane będą musiały czekać, aż plan zostanie przekształcony. Tam, gdzie takie plany już obowiązują, to nic się nie zmienia. W wielu gminach jednak ich nie ma.

A na razie, w części urzędów „wszystkie ręce na pokład”.

- Jeśli chodzi o wnioski dotyczące warunków zabudowy, to mamy wzrost ich o ok. 200 procent. Jednak absolutnie nie uskarżamy się i działamy, by zmieścić się w ustawowych terminach - mówi Andrzej Hinc, wójt Starej Kiszewy. - Pamiętajmy, że w proces wydawania warunków zabudowy włączeni są także urbaniści zewnętrzni, gminy nie mają na etatach takich specjalistów.

„Wuzetkowy” boom trwa już od ubiegłego roku.

- Staramy się tłumaczyć, że to nie jest do końca tak, że jak nie będzie warunków zabudowy, to nieruchomość straci na wartości - mówi Andrzej Hinc. - Warunki zabudowy po przyjęciu planu ogólnego w gminach nadal będą wydawane. Trzeba podkreślić, że już teraz nie każdy otrzymuje pozytywną decyzję. Sporo postępowań - ok. 15-20 proc. kończy się odmową. Gdy ktoś np. chce wybudować dom w szczerym polu, gdzie nie ma sąsiedztwa, to nawet obecnie otrzyma odmowę wydania warunków zabudowy.