Sektor nieruchomości handlowych. Inwestorzy szykują się do ofensywy

Sektor nieruchomości handlowych kontynuuje pozytywne tendencje z 2024 roku, kiedy wartość transakcji sięgnęła 1,6 miliarda euro — najwięcej od 2019 roku. Ubiegłoroczny wynik nie tylko przewyższył sektor magazynowy, ale również dorównał aktywności inwestycyjnej w biurach. W pierwszym półroczu 2025 roku odnotowano inwestycje warte 320 mln euro, co stanowi spadek względem pięcioletniej średniej, ale – jak podkreślają analitycy – wciąż jest to solidny wynik na tle Europy Środkowej.

– Biorąc pod uwagę aktualne nastroje inwestorów oraz planowane do sprzedaży aktywa, prognozujemy, że druga połowa roku przyniesie istotne ożywienie. Może ono doprowadzić do zbliżenia się do wyników z 2024 roku – ocenia Aleksandra Włodarczyk, Associate, Capital Markets, Cushman & Wakefield.

W odróżnieniu od 2024 roku, który upłynął pod znakiem dużych transakcji dotyczących centrów handlowych, pierwsze półrocze 2025 roku zostało zdominowane przez inwestycje w parki handlowe. Największą transakcją był zakup portfela 10 obiektów przez czeskiego inwestora My Parks. To nie tylko debiut tej firmy na polskim rynku, ale też największa transakcja tego typu od czterech lat, podkreślająca płynność segmentu i zainteresowanie skalą.

Nie oznacza to jednak braku aktywności w segmencie centrów handlowych. Drugą co do wielkości transakcją było przejęcie Arkad Wrocławskich przez firmę Vastint, która planuje przekształcić obiekt w wielofunkcyjny projekt typu mixed-use. Właściciela zmieniło także sześć regionalnych centrów handlowych – w tym trzy należące wcześniej do Plaza Centres obiekty na Górnym Śląsku, nabyte przez Focus Estate Fund z Ukrainy. Nowych nabywców zyskały też m.in. Pasaż Świętokrzyski w Kielcach, Galeria Świdnicka i Galeria Młyńska w Raciborzu.

Zainteresowanie inwestorów znajduje odzwierciedlenie także w rosnącej aktywności banków.

– Apetyt na finansowanie podąża za możliwościami wyjścia z inwestycji, a te ocenia się przez pryzmat realnego i prognozowanego popytu – mówi Mira Kantor-Pikus, Partner, Equity, Debt & Alternative Investments, Capital Markets, Cushman & Wakefield.

Średni poziom finansowania wynosi obecnie około 50% wartości rynkowej nieruchomości, z uwzględnieniem amortyzacji i marżą zależną od takich czynników jak jakość budynku, poziom najmu czy długość umów (WAULT). Okres kredytowania najczęściej nie przekracza długości obowiązujących umów najmu, a marże – zwłaszcza dla najlepszych obiektów – spadły nieco i mogą wynosić około 2% rocznie.

Coraz większą wagę banki przywiązują również do kwestii ESG, w tym poziomu energii pierwotnej, strategii dekarbonizacji oraz planów modernizacji starszych obiektów.