Czy mieszkania komunalne można wykupić? Decyzja należy do gminy

Wykup mieszkania komunalnego to temat, który często interesuje osoby mieszkające w zasobach gminnych. Choć prawo dopuszcza możliwość nabycia takiego lokalu, nie każdy najemca ma do tego uprawnienie. Procedura uzależniona jest od decyzji gminy, spełnienia określonych warunków oraz dostępności bonifikat. W praktyce wykup mieszkania komunalnego jest możliwy tylko w ściśle określonych sytuacjach, a każdy samorząd stosuje własne zasady.

Wykupienie mieszkania komunalnego jest możliwe jedynie wtedy, gdy gmina zdecyduje się sprzedać dany lokal. Nawet długoletni najemca nie ma roszczenia o wykup, jeśli jego mieszkanie nie zostało ujęte w oficjalnym wykazie nieruchomości przeznaczonych do sprzedaży. Dopiero taka decyzja uruchamia całą procedurę i daje pierwszeństwo obecnemu lokatorowi, o ile posiada on umowę najmu na czas nieoznaczony, nie zalega z opłatami oraz spełnia dodatkowe warunki określone przez gminę:

• określony okres zamieszkiwania w lokalu,
• brak innego mieszkania na własność,
• czy stałe zameldowanie.

Zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami, osoby posiadające umowę najmu na czas nieoznaczony mają pierwszeństwo w wykupieniu mieszkania komunalnego, jeśli gmina zdecyduje się na jego sprzedaż. W praktyce decyzje samorządów zależą od sytuacji mieszkaniowej w danym mieście. W miejscowościach z dużym deficytem lokali, takich jak Warszawa czy Kraków, władze często ograniczają lub całkowicie wstrzymują możliwość sprzedaży mieszkań.

Procedura rozpoczyna się od ogłoszenia przez gminę wykazu lokali przeznaczonych do sprzedaży. Dopiero po jego publikacji najemcy mogą złożyć wniosek o wykup. Następnie gmina zleca rzeczoznawcy majątkowemu wycenę nieruchomości, a lokalna uchwała pozwala obniżyć ustaloną cenę o bonifikatę. Wysokość bonifikaty różni się w zależności od miasta i w wielu przypadkach wynosi od 50 do nawet 90% wartości lokalu.

Przykładowo we Wrocławiu na wykup mieszkania komunalnego obowiązuje bonifikata na poziomie 85%, a w przypadku sprzedaży wszystkich lokali w danym budynku – nawet 93%. W Gliwicach władze wymagają, aby najemcy nieprzerwanie mieszkali w lokalu przez określony czas i nie posiadali innych nieruchomości na własność. Warszawa w ostatnich latach ograniczyła sprzedaż lokali komunalnych z powodu rosnących potrzeb mieszkaniowych.

Po ustaleniu ceny i warunków strony podpisują akt notarialny, a sąd wpisuje nabywcę do księgi wieczystej jako właściciela. W wielu gminach obowiązuje również zasada, że sprzedaż wykupionego mieszkania w krótkim czasie po nabyciu skutkuje koniecznością zwrotu bonifikaty, najczęściej w całości, jeśli od transakcji nie minęło pięć lat.

Nie istnieje jednolity system zasad dotyczących wykupienia mieszkania komunalnego w całym kraju. Każda gmina przyjmuje własne uchwały i kryteria określające, które lokale mogą zostać sprzedane oraz komu przysługuje prawo pierwszeństwa. Wrocław stosuje bonifikaty sięgające 85–93% i wymaga braku zaległości czynszowych.

W Gliwicach w sytuacji wykupu mieszkania komunalnego władze wymagają określonego okresu zamieszkiwania i potwierdzenia, że najemca nie posiada innej nieruchomości. W ostatnich latach władze Warszawy mocno ograniczyły wykupienie mieszkań komunalnych, powołując się na rosnące potrzeby mieszkaniowe.

Natomiast w Poznaniu gmina pozwala wykupić tylko lokale komunalne w budynkach przeznaczonych do rozbiórki lub w bardzo złym stanie technicznym. Każdy przypadek warto analizować indywidualnie. Osoby zainteresowane wykupieniem mieszkania komunalnego powinny regularnie śledzić uchwały rady gminy. Warto też sprawdzać komunikaty urzędu miasta z aktualnymi informacjami o sprzedaży lokali i obowiązujących bonifikatach.

Wykupienie mieszkania komunalnego jest możliwe, ale nie przysługuje z mocy prawa każdemu najemcy. Ostateczną decyzję o sprzedaży zawsze podejmuje gmina. Procedura rusza dopiero w chwili, gdy urząd wpisze lokal do wykazu nieruchomości przeznaczonych do zbycia. Najemca musi posiadać umowę na czas nieoznaczony i terminowo opłacać czynsz. Jeśli spełnia wymagania samorządu, może skorzystać z możliwości zakupu lokalu na preferencyjnych warunkach, często z wysoką bonifikatą.

Dzięki temu wykupienie mieszkania komunalnego może kosztować znacznie mniej niż jego wartość rynkowa. Warto jednak pamiętać, że gminy coraz częściej ograniczają sprzedaż mieszkań, zwłaszcza w miastach o dużym zapotrzebowaniu na lokale socjalne. Przed złożeniem wniosku o wykup należy dokładnie zapoznać się z lokalnymi uchwałami i przepisami obowiązującymi w danej gminie.

Źródła: bip.um.wroc.pl, zgm-gliwice.pl, poznan.pl