Kto nie ma balkonu, płaci więcej. Nowy absurd rynku mieszkaniowego

W czerwcu 2025 roku największy udział w ofercie mieszkań na sprzedaż stanowiły lokale z balkonami – ponad 131 tys. sztuk. Mieszkań z tarasami było dostępnych ponad 27 tys., a z ogrodami blisko 26,5 tys. W porównaniu rok do roku podaż mieszkań z balkonami wzrosła o ponad 7 tys. ofert. Niewielki wzrost odnotowano również w przypadku mieszkań z tarasami i ogrodami. Obecnie aż 61% ogłoszeń sprzedaży i tyle samo ofert najmu dotyczy mieszkań z balkonem, co oznacza wzrost o 2% w skali roku. To pokazuje, że deweloperzy i właściciele coraz częściej dbają o obecność dodatkowej przestrzeni w swoich ofertach.

Co ciekawe, mimo rosnącej podaży, udział wyszukiwań mieszkań zawężonych do konkretnych udogodnień pozostaje bardzo niski. Tylko 3% wszystkich wyszukiwań na rynku sprzedaży dotyczyło balkonów, a zaledwie 1% – ogrodów i tarasów. To może sugerować, że takie udogodnienia traktowane są jako rynkowy standard, a nie element premium.

– Balkon mniejszy czy większy to przestrzeń, która wielu klientom wydaje się czymś oczywistym – komentuje Milena Chełchowska, ekspertka rynku mieszkaniowego Otodom.

Jeszcze ciekawsza jest sytuacja cenowa. Z analizy Otodom wynika, że na rynku pierwotnym mieszkania z balkonami kosztowały w czerwcu 2025 roku średnio 12 400 zł/mkw, co oznacza wzrost o 3,5% rok do roku. Na rynku wtórnym cena takich mieszkań wyniosła średnio 13 200 zł/mkw, również ze wzrostem. Tymczasem mieszkania bez balkonów lub ogrodów na rynku deweloperskim osiągnęły najwyższą średnią cenę – 14 400 zł/mkw – i największy wzrost cen rok do roku (niemal 6%). W segmencie mieszkań używanych sytuacja wygląda odwrotnie: najtańsze są lokale bez dodatkowej przestrzeni zewnętrznej (12 300 zł/mkw).

Dla Polaków balkon, taras czy ogród pozostają jednymi z kluczowych elementów wpływających na poczucie zadowolenia z miejsca zamieszkania. Z raportu wynika, że ogród to udogodnienie numer jeden dla 37% badanych, a balkon lub taras jest istotny dla 33% respondentów.

– Fakt, że balkon jest ważnym dla nas miejscem domu potwierdza też to, że jest jednym z dziesięciu podstawowych filtrów zaznaczonych podczas wyszukiwania mieszkania na sprzedaż lub wynajem – obok ceny, metrażu oraz liczby pokoi – zauważa Milena Chełchowska.

Obecne różnice cenowe pokazują jednak, że rynek pierwotny rządzi się własnymi prawami. Jeżeli mieszkania bez balkonów czy tarasów osiągają wyższe ceny, to oznacza, że dla części klientów większe znaczenie ma lokalizacja lub standard wykończenia.

– Jeżeli nieruchomości bez balkonów czy tarasów budowane przez deweloperów są droższe od tych z tymi udogodnieniami, to znaczy, że dla wielu klientów bardziej liczy się na przykład lokalizacja oraz wysoka jakość wykończenia lokalu niż balkon – komentuje Milena Chełchowska.

Z raportu „Szczęśliwy dom. Badanie dobrostanu mieszkańców Polski” wynika, że najwyższy poziom zadowolenia ze swojego mieszkania odczuwają tzw. przodownicy szczęścia, następnie normalsi, a na końcu – osoby określane jako nieszczęśliwi. Co ciekawe, we wszystkich grupach w odpowiedziach na pytanie o cechy idealnego lokum regularnie pojawiały się takie elementy jak: ogród, taras, balkon, miejsce parkingowe lub garaż, widok z okna, dostęp do terenów zielonych, tras rowerowych, dobre nasłonecznienie, bezpieczeństwo okolicy i możliwość spacerów z psem czy kotem.

Można więc przypuszczać, że dla większości osób balkon, taras lub ogródek stanowią ważny wyznacznik dobrostanu. Istnieje jednak grupa nabywców nowych mieszkań, dla których kluczowe znaczenie mają prestiż lokalizacji, wysoki standard wykończenia lub dodatkowe udogodnienia takie jak nowoczesne systemy, klimatyzacja czy przestrzenie wspólne.

– Co prawda, stanowią oni mały odsetek klientów, ale na tyle istotny, że znajduje obecnie odzwierciedlenie w cenach takich mieszkań na rynku deweloperskim – podsumowuje Milena Chełchowska z Otodom.