Miejsca doraźnego schronienia w nowym bloku. "Koszty budowy wzrosną"

Od początku stycznia 2026 roku wszystkie inwestycje dotyczące obiektów zbiorowego zamieszkania i obiektów użyteczności publicznej, posiadające konstrukcje podziemne, będą musiały spełniać wymagania miejsc doraźnego schronienia, inaczej nie zostanie wydane pozwolenie na ich budowę. Wszystko to w ramach nowej ustawy o ochronie ludności i obronie cywilnej. Zmienione przepisy zawirują rynkiem nieruchomości.

Deweloperzy pesymistycznie wypowiadają się na temat nadchodzących zmian w ich branży.

- Potrzebne będą dodatkowe nakłady inwestycyjne wynikające m.in. z konieczności wprowadzenia wzmocnień konstrukcyjnych - zaznacza Tomasz Kaleta, dyrektor zarządzający w Develii. - W przypadku nowych budynków zapowiadane regulacje mogą spowodować zmniejszenie powierzchni, która mogłaby zostać przeznaczona na miejsca parkingowe lub komórki lokatorskie. Można się spodziewać, że wydłużeniu ulegnie zarówno czas projektowania, jak i realizacji inwestycji, a także wzrosną koszty tych procesów. W rezultacie nowe przepisy mogą prowadzić do wzrostu cen mieszkań, co ostatecznie obciąży nabywców.

Padają pierwsze kwoty w kontekście wyższych cen mieszkań w blokach z zapewnionymi miejscami doraźnego schronienia.

- Pierwsze szacunki odnoszą się do zwiększonych kosztów wykonania dodatkowych prac i robót budowlanych w odniesieniu do garaży, które nie będą schronami, ponieważ te wiążą się z większą liczbą wymogów. Będą one jedynie miejscami doraźnego schronienia, gdyż w ich przypadku jest mniej wymogów. Mówi się o dodatkowych kosztach rzędu od 300 złotych za metr kwadratowy wzwyż - wskazuje Mateusz Bromboszcz, wiceprezes Atal. Jednocześnie dodaje, że szczegółowe koszty budowy schronów trudno przewidzieć z uwagi na obecne brzmienie przepisów.

Michał Świętosławski, specjalista ds. komunikacji w Archicom, przedstawia następne szacunki. - Koszt budowy takiego obiektu znacząco przekroczyłby kwotę 5000 zł za metr kwadratowy jego powierzchni całkowitej. W kalkulacji należy uwzględnić też wydatki związane z utrzymaniem schronu w okresie jego eksploatacji.

Damian Tomasik, prezes zarządu Alter Investment, szacuje natomiast, że wymagania odnośnie adaptacji projektów budowlanych do nowych standardów spowodują wzrost kosztów budowy o jakieś 5, nawet 10 procent. Tak pewnie się stanie, bo inwestorzy będą musieli zapłacić za dodatkowe materiały budowlane, prace inżynieryjne i zabezpieczenia techniczne.

Eksperci przekonują, że zmiany, zapisane w ustawie, wpłyną na opóźnienie wykonania projektów deweloperskich, które przykładowo są od paru miesięcy przygotowywane. To dlatego, że będą wymagały całkowitego przeprojektowania budynku. - Wydzielenie w garażu podziemnym dodatkowego pomieszczenia na cel ochronny pomniejszy liczbę miejsc parkingowych, proporcjonalnie pomniejszając liczbę mieszkań - wyjaśnia Shraga Weisman, CEO Aurec Home.

Chodzi również o termin, w jakim firmy deweloperskie muszą przygotować się do zmian. - Krótkie vacatio legis, zaplanowane na początek 2026 roku, pozostawia niewiele czasu na dostosowanie projektów - sądzi Andrzej Gutowski, wiceprezes Ronson Development. - To może prowadzić do opóźnień w rozpoczęciu planowanych inwestycji, a w skrajnych przypadkach do ich zaniechania.

Niektóre firmy budowlane, zajmujące się stawianiem budynków wielorodzinnych, jeszcze liczą na wykorzystanie pewnego przepisu. Art. 9 ustawy Prawo budowlane określa odstępstwa od obowiązku budowy schronu. Może się tak stać w sytuacji, gdy budowa schronu byłaby technicznie albo ekonomicznie niemożliwa. Urzędnicy będą mieli prawo niejako zdjąć z inwestora obowiązek budowy schronu, o ile inwestor uzasadni, że pomimo chęci, nie jest w stanie go postawić. Pojawia się kwestia tego, czy w przypadku miejsc doraźnego schronienia ten przepis również miałby zastosowanie.