To miasto daje najwyższy zysk z najmu. Nowy lider stopy zwrotu zaskakuje

Otodom, analizując przykład dwupokojowego lokalu do 40 m kw. zakupionego w 2020 roku na kredyt z 20-procentowym wkładem własnym, przypomina o dynamicznych zmianach na rynku. W 2020 roku, gdy stopy procentowe spadły do historycznego minimum (0,1%), obserwowaliśmy intensywny wzrost zainteresowania rynkiem nieruchomości i tanim finansowaniem.

Jednak od końca 2021 roku rozpoczął się cykl podwyżek stóp, osiągając szczyt 6,75% w 2022 roku. Jak przypominają eksperci Otodom:

- Od tego czasu warunki finansowe dzięki spadkowi wzrostu cen i stopniowej redukcji WIBOR-u ustabilizowały się, co odciążyło budżety kredytobiorców. Z kolei na początku lipca 2025 roku stopy procentowe zostały obniżone do poziomu 5%.

Raport ujawnia, że nominalna rentowność najmu (stosunek rocznego przychodu do ceny zakupu) spadła z 8,34% w 2020 roku do 7,77% obecnie. Jest to wynikiem szybszego wzrostu cen mieszkań na sprzedaż niż tempa wzrostu czynszów. Mimo to, realne zyski inwestora, uwzględniające koszty kredytu, wzrosły znacząco. W 2020 roku średni miesięczny zysk z najmu 40-metrowego mieszkania wynosił 1209 zł, natomiast w 2024 roku już 1655 zł.

- Wzrost czynszów o blisko 39% w latach 2020-2024 w dużej mierze zrównoważył rosnące koszty kredytu - zaznacza Milena Chełchowska z Otodom.

Wzrost popytu na mieszkania na wynajem był napędzany m.in. napływem uchodźców z Ukrainy, trudniejszym dostępem do kredytów, inflacją oraz powrotem studentów i pracowników po pandemii do dużych miast. To pozwoliło nie tylko utrzymać zysk z inwestycji, ale w wielu przypadkach nawet go zwiększyć.

Największy skok zysków inwestora miał miejsce w 2022 roku (ponad 15% wyższe r/r), jednak dynamika ta stopniowo maleje: w 2023 roku wyniosła 10% r/r, a w 2024 roku już tylko około 4% r/r. To sugeruje, że choć najem nadal jest dochodowy, jego atrakcyjność inwestycyjna stopniowo maleje.

Pod względem absolutnych zysków, Warszawa niezmiennie wiedzie prym, gdzie w 2024 roku średni miesięczny zysk inwestora wyniósł 2654 zł. Wysokie stawki najmu (średnio 3328 zł dla 2-pokojowych, 40-metrowych mieszkań) idą w parze z wysokimi cenami zakupu (średnio 684 tys. zł) i dużą aktywnością rynkową.

Prawdziwą niespodzianką okazał się jednak Płock, który "wyprzedza większość dużych aglomeracji pod względem rentowności najmu". Przy średnim zysku inwestora na poziomie 2230 zł i stopie zwrotu przekraczającej 9%, Płock stanowi "modelowy przykład korzystnej relacji między ceną zakupu (310 tys. zł), a czynszem najmu".

Kolejne miejsca w rankingu rentowności zajęły: Wrocław (2204 zł miesięcznie), Gdańsk (2165 zł) i Kraków (2122 zł).

W ocenie ekspertów Otodom, wynajem może być atrakcyjnym źródłem pasywnego dochodu. Mimo spadającej rentowności nominalnej, realne zyski inwestora wciąż rosną. Dodatkową korzyścią może być również wzrost wartości nieruchomości w przyszłości.

Z drugiej strony, sprzedaż mieszkania oferuje prostsze, jednorazowe rozwiązanie, umożliwiające realizację zysków, które w ostatnich latach dynamicznie rosły, oraz uwolnienie kapitału na inne cele. Autorzy raportu podkreślają, że "tempo wzrostu zysków z najmu zaczyna wyraźnie hamować - z 15% w 2022 roku do zaledwie 4%", co może skłaniać niektórych inwestorów do wyboru opcji sprzedaży.